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| 政府能救得了房市么？ |
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| 农业银行战略管理部 2008年10月22日 |
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上周国内市场关注比较多的一个热点是各地方政府救助楼市的行为。据媒体统计，截至目前，全国已经有包括上海、杭州、重庆、成都、南京等在内的至少18个城市出台了各类政策，旨在帮助陷入困境的房地产市场。各地方政府的救市政策，归纳起来，大致有这么几类：一是放宽住房公积金贷款限制，包括贷款额度、期限、对象、利率等；二是取消或者降低各类税费；三是对买房者给予直接补贴；四是针对开发商的优惠。
房地产业无疑是横跨实体经济与金融体系最大的集合领域，在历次金融危机乃至经济危机中，房地产泡沫几乎都在充当“危机始作俑者”的角色。房地产行业上下游关联度广，且与老百姓利益息息相关，对社会经济有牵一发而动全身的影响，地方政府无论是从自己财政收入的角度还是从稳定地方经济发展的角度，出台各种支持政策，本身也在情理之中，无可厚非。特别是有关清理房地产企业不合理税费、打破部分中介机构垄断、提高行政审批效率等做法，其实是早该为之。但是，我们必须清醒地认识到，目前房地产市场以“房价停涨、销售放缓”为特征的下滑形势，是过去两三年房地产市场过度非理性发展的理性回归。地方政府的政策援手，能够在一定程度上增强投资和消费信心，延缓房地产的调整速度，但是绝对不能改变房地产市场降温、特别是房价下降的大趋势。
我们认为，目前各地出现的房价下跌仅仅是房地产市场调整的开始，这个过程至少将持续两三年的时间。过去两三年支撑需求的因素主要包括流动性过剩、通货膨胀高企下的实际负利率、股市财富效应、房价上涨预期下的提前购房等，其中又掺和了投资与自住的两种需求。但是随着经济周期进入下行通道，这些因素几乎在一夜之间消失殆尽。9月份货币供应量（M0）同比增速大幅下降到9.43％，而去年同期水平是22.07％；广义货币供应量（M1）增速也下降到15.29％，而去年同期是18.45％。随着CPI增速逐步回落，存款实际利率水平也逐步提高。而由于股市的大幅下滑，原来的财富效应也变成了负财富效应。最关键的，随着房价停止上涨甚至开始下跌，原来的提前购房则变成了持币观望，而过去几年的提前购房行为，本身也大量透支了今后两年的房屋需求。
在供给方面，截至八月底国家统计局公布的商品房空置面积是1.3亿平方米，尽管这与2007年全年7.7亿平方米的总销售面积相比不算很大，但是商品房空置面积已经很罕见的呈现连续6个月的上升势头，而商品房年度累计新开工面积与累计销售面积之差也达到了3.24亿平方米的历史最高值，是历史平均值的3倍还多。而这些数字，尚没有考虑过去两年大量投资者所购买的商品房，在房价下跌、流动性紧张的大背景下，这些投资者抛售手中商品房的压力可能不比很多房地产开发商小。最后，还有各级政府相继开发建设的数量可观的经济适用房也增加了市场供给。
中国房地产市场化时间只有大约10年，还缺乏有关房地产价格调整周期的历史数据，但是来自美国的经验也许可以给我们一点借鉴。从1975年到2007年美国房屋价格大致经历了三个调整周期，第一个周期大概7年时间（从1975年到1982年），房价回调（从最高点到最低点）时间约3年半；第二个周期大概13年（从1982年到1995年）,房价回调时间约5年半；第三个周期房价于2006底到顶，目前还在回调之中。对比中国房价，从1995年到2007年底也已经连续增长了约12年，其回调期显然也很难在一两年内结束。
在房地产市场回调的大势已定的情况下，我们面临的其实已经不是政府应不应该救市的问题，而是即使政府想救可能也救不了的问题。
目前，地方政府手中的筹码已经基本出尽，但效果似乎并不明显。例如，由于房屋价格从今年2月份即开始出现环比下降，成都市在6月份出台了包括契税减免、财政补贴、放宽公积金贷款条件等一系列扶持房地产市场的政策，但是政策出台后的7、8两个月，成都房价格继续下降，而且从7月份开始成都二手房价格也开始下降，而四川省的房屋销售面积则持续了从年初即开始的同比大幅下降局面（前八个月累计销售面积同比下降30％）。
上周，市场又传出中央政府即将出台救助房市的消息。中央政府能做的，可能是放松二手房贷限制以及降低有关交易税费等措施，但这对导致房地产市场调整的几个因素的作用似乎都不大。政策无效的一个最直接可能也是最关键的原因在于：房价太高。
因此，对于房地产市场的各个参与主体来说，一定要摒弃期望政府救市的观望和侥幸心理，因为政府是救不了市的，股市是这样，房市也是这样。短期内理性的做法是，尽快对自己所面临的风险做出更加科学和准确的评估，并制定相应的应对策略。从长期看，中国房地产开发商势必将出现一轮较大规模的行业整合，在优胜劣汰之后摸索出更加合理的房地产开发模式。在这个过程中，反应慢的商业银行难免要遭受一定的损失，现在应该做的是正视问题、积极应对。
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