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| 救楼市既是拉动内需也是救银行 |
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| 本报特约研究员: 谈儒勇(上海财经大学现代金融研究中心) 2008年10月30日 |
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楼市本身是实体经济的一部分，与多个行业有紧密的联系，并且其也是联系实体经济与虚拟经济的重要通道。楼市对于一国（或地区）的重要性由此可见一斑。从这个角度看，楼市的稳定运行甚至比股市的稳定运行更加重要。
中国楼市的辉煌起步于2003年，由于短短几年时间房价上涨幅度过大，泡沫明显存在，加上当前国内外经济与金融形势的严峻，各地的楼市现已进入调整期，成交量低迷，价格开始“跌跌不休”。如果听任这种情况持续存在，则不仅是各级政府的严重失职，更有可能使我国步美国的后尘，房地产市场的起火很快就燃烧到金融体系，造成万劫不复的金融危机。我们欣喜地看到，近期无论是地方政府还是中央各部委均针对楼市频频动作，楼市新政的实施标志着在全国范围内吹响了拯救楼市的号角。
在笔者看来，在拯救楼市问题上，时机的选择比方式的选择更加重要。我们已在拯救股市问题上犯了大错，错失了拯救的大好时机，不能让悲剧在楼市重演。当楼市的运行已显露出问题的严重性之时，政府就该出手，贻误不得。当前政府的拯救行动是适时之举。
救楼市，是为了刺激内需，是为了保增长。在出口形势十分糟糕的今天，迫切需要拉动内需。在1997和1998年亚洲金融危机期间，我们就是靠内需渡过难关的。从购房的动机看，可把住房需求分为两类：一类是为了自住（如年轻人结婚用房）或改善目前的居住条件（如将小户型换成大户型），这类自住型或改善型住房需求统称为住房消费。住房消费对许多家庭来说是最重要的支出，如果能启动住房消费，对经济增长的重要作用不言而喻。另一类是为了投资（如一些人购房先对外出租，后择机卖出房源），这类投资型住房需求称为住房投资。楼市新政尽管主要目的在于保障民生，切实减轻中低收入阶层的购房负担，让他们买得起房，但新政无疑也会增强一些人投资于房产的动机。目前全球范围内除了美元的汇率在涨外，其余价格都在跌，股价、房价和大宗商品价格一路下探，看不到何时见底。在这种情况下，如果新政能够提振投资者的信心，认为房产投资值得去做，那么住房投资就会被激活。
在一般人看来，投资于房产这样的实物（它本身具有使用价值），至少不会出现像投资于金融资产那样在一夜间财富蒸发殆尽的局面（如中信泰富投资于外汇期权和中国平安投资于富通集团均出现巨亏，就是惨痛的教训）。因此，从这个角度讲，新政也在一定程度上刺激更多人选择投资于房产，从而通过投资渠道拉动经济增长。
同时，救楼市，也是为了救银行，防止楼市中的危机传染给银行。房地产行业的运行状况关系到银行体系的健康与否，房地产行业的持续景气对于银行信贷资产的安全至关重要。如果开发商的楼盘不能及时以适当的价格销售出去，将资金回笼，就会影响其按时偿还在拿地或盖房过程中向银行的借款，银行的放款就存在收不回来的风险。这是其一。
其二，银行的信贷业务中有一块是个人房贷业务，尽管是按揭，有房屋作抵押，但是银行并不高枕无忧。如果房价下跌幅度较大（较购房价而言），而由于种种原因借款人选择停止供房（即不还款），在满足合同约定的条件时，银行将行使抵押权，将房屋收回，通过变卖房屋来保障自己的权益。但是，由于房价今非昔比，变卖房屋所得的款项不足以抵偿借款人所欠的余款。这意味着，即使是抵押贷款，银行也可能遭受损失。如果，在借款人断供现象大面积发生、银行待处置的房屋数量比较多时，由于各家银行要同时处置为数众多的房屋，房屋的市场价格就会受到进一步挤压。这种情况一旦出现，就会对银行极为不利。
其三，当前，银行面临“存款回流”压力，需要为此支付更多的利息；同时，企业普遍不景气使银行放贷明显收缩。双重挤压使银行陷入困境。而房贷长期以来一直被各家银行视为必争的业务。如果新政能够收到预期的效果，则不啻为寒冬中的银行送来“温暖”，积极开展房贷业务或助其摆脱困境。
当前，国内股市岌岌可危，世界其他国家的银行体系处在风雨飘摇之中，如果国内银行体系也身染重疾，发生危机，那我们就染上了谈之色变的“金融危机”。股市危机也许不会对实体经济造成多么严重的负面冲击，但银行业出现危机将给实体经济造成重创。银行与股市的“孪生危机”是我们最不想看到的结果。因此，采取一切办法，包括非常规的办法，去切断股市与银行之间的联系，切断别国银行与我国银行之间的联系，防止危机经过联系通道传染，就显得十分必要。通过财税政策、货币政策甚至行政干预来全面拯救楼市，就是这样的举措。它释放出政府不会对实体经济和银行体系中的问题坐视不管的信号，也显示出政府对抗全球金融机的坚强决心。
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