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房地产按揭中介卷土重来 |
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| 本报记者 蒲觉敏 2009年11月06日 |
按揭业是房产中介下游一个特殊的细分行业，以向房产中介提供专业按揭服务为主要盈利来源，归属金融中介。
自1998年首家按揭公司在广州成立以来，经历了坎坷的发展道路。2003年随着市场需求的扩大，广州的按揭公司数量猛增到200家之多。随后，竞争的加剧，使得多数按揭公司在市场大浪面前销声匿迹，目前在市场上稳健发展的只有区区十几家。众多按揭公司的混乱发展给市民造成不良的心理阴影，目前市场虽正逐步规范化、制度化，但仍无法消退市民对按揭公司低下的市场认可度。而今，局面似乎又有转机，按揭业似乎在银行业的激烈竞争中找到了新的位置——
竞争出香饽饽
在广州，排名按揭市场前列的亿达按揭公司，今年业务量疯狂增长，其负责人透露，上半年月均按揭量达到3亿元左右，1-8月业务总量接近20亿元。
据了解，目前大多数城市90%以上的二手楼贷款资源都在中介手里，这其中又有60%以上在几家大中介手里。为此，银行抢占二手房按揭市场份额的一个最有效的方式就是给中介公司高额“返点”。某银行个贷部经理表示：“我们被中介牵着鼻子走，别的银行‘返点’越给越高，我们只能跟着涨。”据了解，近半年来，多家股份制银行“返点”率已达5-8‰，甚至有外资银行“返点”率曾达到1%。
记者在采访中了解到，中介引导客户选择银行的背后都存在着利益关系，哪家银行给中介的“返点”比较高，中介业务人员就向客户推荐哪家银行。据某股份制银行零售部负责人透露，“原来有1%-2%的利差，去年多次下调基准利率，又出了住房贷款最优惠利率可打7折的新政，现在很多房贷跟5年期以上的存款利率之间利差还不到0.6%，而我们做一单房贷给中介的‘返点’就超过了0.5%，已经没得赚了！”
既然银行已经算出利润有限，为何还要不惜高额“返点”去“笼络”中介拉房贷？“业内人士都知道仅看利差，房贷业务本身已经不赚钱，但可以通过衍生业务赚钱，尤其大家都知道房贷客户是优质客户，是银行很多其他业务的潜在客户，所以都想争取更大量的客户群。”一国有银行个贷部负责人说道。
而据另一家银行个贷经理介绍，现在已经演化到了按揭公司主动要“返点”的地步。一家大中介可源源不断地提供房贷资源，一个大楼盘动辄有两三千户要办按揭，就连有的开发商对合作的银行也要“返点”。“有的直接给中介业务员个人和经理提成，一笔100万的贷款就是四五千元块的提成，这样引导客户做某家银行按揭的指向性更加明确。”某按揭服务公司经理认为：“这样恶性竞争下去市场会越来越不健康！”
广东鼎为律师事务所主任律师张茂荣表示，“返点”本身并没有损害购房者选择权。作为中介和银行合作的条件，并不是从购房者资金中获利的，但确实普遍存在因为有这层利益关系而有意误导购房者的现象，这是中介的服务态度问题，也是银行业恶性竞争带来的后果。
曲折中有发展
人民银行某分行相关负责人表示，按揭公司是新兴细分行业，能为银行节省成本，为消费者提供专业服务，将大力支持其发展。也许随着越来越多的消费者选择按揭形式购房，按揭服务业将大有作为。
按揭行业也的确为不少市民圆住房梦提供了条件和支持。事实上，没有中介的参与，二手房交易双方是很难办理银行按揭手续的。比如，买方不可能愿意以原业主的名字办理房屋抵押，以至买到的房子还在原业主名下；卖方也不会愿意先将房产过户，以至房款没收到，房屋已经转让了。但若有中介参与，则所有难题迎刃而解。由于中介公司与银行签有协议，可以按照一个程序进行：买方先交部分首期款后，中介公司即拿委托书到银行申请按揭，银行承诺可按揭后再到国土局办理过户手续，然后以新的房产证抵押贷款，即房价的剩余部分，所贷钱款交原业主。这样，即使没有办法筹集全款，也可以顺利完成房屋买卖。
据几家中介公司相关负责人介绍，一般情况，购房者如果通过该中介买房，按揭贷款基本上最后都是由中介代办。因为购房手续相对繁琐、所涉及的部门偏多，而中介公司特别是品牌中介公司，拥有自己一套完整的办理流程。同时，中介公司与银行长期合作该项业务，彼此熟悉也有信任感，从而加快了放款速度。
对于购房者来说，确实需要专业的按揭理财服务，但就银行来说，按揭中介公司在为其创造业务量的同时，也可能会带来麻烦。前期为何有这么多按揭中介公司倒下？就是因为楼价上升的时候，出现很多按揭弄虚作假的情况，这样的按揭公司就没有生存的可能了。
针对按揭行业中一些机构存在假按揭骗钱等违规行为，在2008年底，广州市按揭服务业被正式纳入广州市国土房管局及人行、银监会的监管之中。作为一个新兴行业，按揭服务业也经历着成长的阵痛——从业人员素质参差不齐，恶性价格战随处可见。为此，广州市的按揭机构全部纳入中介诚信系统统一管理，将与房地产中介一样被记录考核“诚信”，并统一按揭流程和收费标准。
市房地产中介管理所副书记周运升告诉记者，广州市按揭行业发展至今虽然超过10年，但还是一个年轻的行业。随着房地产市场，特别是二手房交易市场的发展，二手房成交量的增加，按揭行业亟需规范。
采访中，不少该行业的资深人士均认同按揭市场需要培育、引导与规范。他们认为按揭行业作为一个新生的行业，毕竟要经历一个“由乱至治”的过程，呼吁我国应该重建房贷按揭业务体系，形成一个在银监会统一监管下的、各商业银行房贷部门作为产品开发与审贷中心、银行营业网点以及合格按揭中介公司作为营销终端的完整业务体系。同时，要建立按揭从业人员资格认证制度，制定行业知识体系标准以及从业规范，使该业务能够顺畅、规范地发展。
收紧后求空间
为堵住个贷违规操作和资金挪用等问题，10月28日中国银监会发布了《个人贷款管理暂行办法》征求意见稿，强调“不得发放无指定用途的贷款”，且必须建立并严格执行贷款面签制度，确保贷款的真实性。
其实早在今年3月的时候，国家就已有意向收紧二套房贷，各家银行也已经严格掌控房贷力度，特别是针对二套房贷审批相对谨慎。据悉，今年二季度起，某国有银行与房产经纪公司的合作已经减少——只做一套房，很少做二套房。事实上，原先采取凶猛“返点”策略的某股份制银行也已收缩了战线。
原因无它，只因银行房贷全年指标任务大部分在上半年已完成，不少银行也有减少佣金（即返点）比例的想法，更借机梳理对中介“又爱又恨”的情结。某行所谓的停止二套房贷款业务，更确切地说是停止“返点”行为。没有了这块佣金，中介自然与该行的合作减少。该行敢打破行规的“牛气”来自于上半年房贷市场交易量大幅上升，已完成房贷指标后“无心恋战”，更不会像上半年那样为抢房贷业务放出高比例“返点”。
现在，随着二手房交易量的萎缩以及房贷政策的进一步收紧，许多在上半年大肆返点的银行已经收缩战线，使得目前市场上的“返点”比例重新回归到0.5％左右。对银行而言，自然是能不返点就不返点，因为高额的“返点”已经使得银行利润越来越薄，甚至贷款前几年面临亏损的局面。
事实上，银行这几年开始“甩”开中介，进行独立行动。早在今年年初，中信银行和交行就开始试水二手房全程服务，深发展也在北京和深圳推出试点，随后农行推出了“二手房买卖直通车业务”。这些由银行搭建的二手房交易平台，不仅为客户提供全程的一条龙服务，省却客户银行、中介两边跑的麻烦，而且审批速度也大大提升，让客户省力又省钱，银行也不必拿出高比例的“返点”给按揭公司。
当然，这种“独立行动”也困难重重，主要难点在于房源市场。中介牢牢地掌握着房源市场，银行与客户均很难绕开。银行自己充当“中介”仅仅是个互补，要想完全甩开中介很难，房贷的这条生物链仍然是环环相扣。
据业内人士预测，随着楼市的降温，房贷业务量涨势即止，加上中国银监会的新政出台，今后一段时期按揭中介的贷款业务量可能出现30％左右的降幅。但无论如何，按揭中介仍有它本身的价值和生存空间。
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