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五种法律对策扫清房地产转让障碍 |
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| 罗晓霞 2009年03月06日 |
众所周知，房地产是银行发放贷款过程中最常选择的抵押物，也是最常见的抵债资产。因此，一旦借款人违约，第一还款来源无法保障，银行维权的主要措施就是处置这些房地产。然而，我们在具体的处置过程中发现，很多房地产都存在着各种各样的瑕疵，有的房地产无权证，有的已出租，有的权属分离。笔者以为，确保对拟处置的房地产具有合法有效的处分权利，可采取以下五种法律对策：
第一，对拟处置的房地产及时采取诉前保全或诉讼保全措施。在实践中，为了确保对借款人的债权得以实现，银行对借款人的非本行抵押房地产应在第一时间采取诉前保全或诉讼保全措施，在同等条件下，先采取查封、冻结的银行可优先实现债权。第二，签订三方债权转让协议直接过户给受让人。银行最好在法院的主持下，与处置项目的买受方及借款人协商，签订三方债权转让协议，依据该债权转让协议将房地产直接过户到买受方名下。第三，坚持“房随地走、地随房走”原则。第四，处置闲置土地或超过二年未动工的土地，需及时与政府部门沟通。第五，依法处置租赁房地产。在租赁期内，银行处分出租的房地产，必须通知承租人，告知买受人，也可以同承租人协商，由承租人做出放弃优先购买权的书面承诺。
（详见本报今日A3版）
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