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警惕土地使用权抵押的权利瑕疵 |
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| 王明杰 2010年01月29日 |
以土地使用权或与土地使用权密切关联的房地产作为借款抵押，是被金融机构广泛采用的一种物的担保方式，在维护交易安全方面发挥了积极作用。但实践中存在的不规范抵押行为，却往往会削弱抵押担保的能力，影响到抵押权的实现程度。特别是那些存在权利瑕疵的土地使用权抵押更是对银行的担保安全带来极大的风险，对此应给予足够的重视，并积极防范。据笔者总结，主要有以下几种情况。
第一，从不具备土地使用权出让资格人手中取得的土地使用权抵押。如从开发区管委会受让的国有土地使用权，因该管委会不属于法定的土地管理部门，无权处分（转让）国有土地使用权，因此，以该土地使用权抵押的，抵押无效。
第二，以未按照法律规定进行开发建设的国有土地使用权设定抵押。主要是指以出让方式取得国有土地使用权的，转让房地产时未按照出让合同约定进行投资开发，其中属于房屋建设工程的，出让人和受让人未完成开发投资总额的25%以上，其土地使用权出让合同无效，以该国有土地使用权抵押的，抵押无效。
第三，以村农民集体所有的“荒山、荒沟、荒滩、荒丘”提供抵押而未征得土地所有人书面同意的，抵押无效。国家为了鼓励“四荒”地开发，将其作为一种抵押的特例予以允许，但前提是必须取得该集体土地所有人的同意抵押书面承诺，否则将面临无效。
第四，以农作物和与其尚未分离的集体土地使用权抵押的，集体土地使用权抵押部分无效。《担保法》的司法解释规定（扩大）了抵押的范围，将农作物纳入可抵押的范畴，但所涉及的集体土地使用权仍然属于不能抵押的物品。
第五，依法被查封、扣押、监管的国有土地使用权。对于已经被有权机关采取强制措施的土地使用权，因其权利已经或暂时丧失了完整性，可能影响后续抵押权的行使，故不能作为抵押物。
第六，使用权不明或存在争议的土地使用权。为了避免陷入权利争议的旋涡，降低实现抵押权的成本，在审查抵押国有土地使用权的权属时，对使用权存在争议的土地，坚决不能作为借款抵押物。
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