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房产投资注意风险 |
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| 吴晓惠 2010年01月08日 |
继中央经济工作会议对楼市的定调以及二手房营业税新政出台后，2009年12月14日召开的国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。
2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。房地产市场开始出现“政策拐点”。
房地产市场预期，尤其房价预期，已经开始发生突变。可以预期的是，只要国务院会议精神能得到彻底执行落实，待相关具体政策相继出台后，房价疯涨之势应该会被“遏制”，房价回调下降当成定局。并且今年如果开征物业税，不管是在部分地区试点或是选择部分类别物业开征物业税，房价无疑将会大幅度地下降。政府的政策导向如今似乎已经很明显。
市场涨时，信心涨得更快；市场跌时，信心也跌得更快。据《上海证券报》报道，自一系列房地产宏观调控政策组合拳出台以来，上海、北京等一线城市的商品房成交量明显下降，导致银行房贷业务也急速缩减。近期大家最为关注的便是房地产市场的震荡，似乎这种调控政策已经开始让很多投资者产生观望心态。
这样的形势让很多人对房产投资望而却步，但是很无奈，对于投资工具尚匮乏的中国来说，除了黄金等外，似乎也只有房产投资更能保值。
在这样的时期，如何进行房产投资才能有效降低风险？
第一是好的位置。这是最重要的因素，不管是豪宅、普通住宅、小型公寓还是商铺，位置都是至关重要的。不同的地产投资品种，位置评判的标准也会有所不同。
第二是好的规划与物业管理。如果是写字楼或商铺，一定要清楚周边的规划蓝图；如果是住宅，则要明确小区的规划，周边的环境。好的规划和物业管理，是决定房产未来价值以及高出租率的关键因素。
第三是在贷款时尽量做到租金与月供的平衡。在贷款前对周围类似楼房的租金情况心中有数，通过选择首期款的成数和贷款时间，将月供控制在合理数额内。使租金大于等于月供的“正金流”的房产，是投资中的首选，其抗风险能力是最强的。
如果房价在政府的宏观调控下出现暂时性的下跌，“正现金流”的房产是不必有任何担忧的，因为房产的租金很少随着房价的下跌而大跌。
第四是设法提高出租率。投资房产最忌讳的是空置。可以通过个性化装修设计，配备全套家具家电，为租户提供更多的额外服务等，提高出租率。
第五是巧用银行房贷产品，节省贷款利息。随着银行加强产品创新，房贷产品不断成熟，各种功能丰富、具有个性化的房贷产品纷纷出台，帮助客户节省利息支出。
房产投资是个人理财中资产配置的需要，房产作为收益稳定、保值增值的投资工具，在稳健型投资者的资产组合中应当占有一定的比例。并且，在中国经济不断上升的大趋势下，只要避免投机心理，房产投资还是有极大的可能获得稳妥收益的。
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