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居者有其屋 中产也发怵 |
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| 青山 2010年01月29日 |
如今，弱势群体每天纠结的便是：房价什么时候能降呢？优势群体却鼓吹说：房子从商品化的那天起，便决定了它是个投资品，而不仅仅是消费品。这样看来，大城市的房价涨是正常的，至于买不买得起房，是个优胜劣汰的过程。
房价是否被高估了呢？至少在一线城市，房价是高于中产阶级承受力的。
没有最高 只有更高
过去一年来，人们纠结的莫过于房地产问题。“我们总以为07、08年房价已经很高了，没想到泡沫声中的09年，会迎来一个‘更高’。”一位收入绝对称得上中产的人士说。在北京，几年前，买一套房子，可能月供才3000，可就在前几天，一位朋友在回龙观（已比较偏远）买的房，月供6000，还款期30年。“如果拿不出更多的首付，贷款压力显然不堪重负。现在地段稍好的房，即便是二手，月供也得上9000了。”该中产人士说。
2009年着实让人们明白了房地产“没有最高，只有更高”的道理。
最新公布的第三期交大安泰中国城市分层消费者信心指数显示，在去年最后一个季度，消费者买房、买车意愿指数均出现较大幅度下滑。在消费者情感指数、经济情况指数回升的同时，居民生活满意程度的幸福指数却下降了15点至124。
这项面向全国各地区涵盖不同人群的庞大调查显示，2009年末由于房价飙升，城市消费者购房意愿指数骤然下降34.5点，降幅达38.50%。在接受调查的2000个样本中，超过六成受访者认为现在是买房的坏时机，相比之下仅有20%左右的受访者赞同当下买房。
1月24日，国家统计局公布了2009年全国房地产市场数据，全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，也达到了前所未有的水平。
房价是否被高估
关于房价是否被高估，笔者个人的看法是，至少在一线城市，房价是高于中产阶级承受力的。房子目前是一个家庭采购支出的“第一大件”，也就是花钱最多的部分。而它的价格是否合理，很大程度上取决于其所销售地区的购买力，特别是当地经济实力中等家庭（也可以简单地理解为当地的中产阶级）的购买力。因为这部分人才是这个地区群体相对庞大、购买力最强的部分。比如一个夫妻双方都在国有企业上班的家庭，在接受来自双方家庭帮助和贷款的情况下，可承受的房款总额为130万，那么单套房价从100万涨到140万是可以接受的，毕竟还有个收入预期的增长。但如果房屋均价达到了180万，那显然他们只能放弃购房计划，或选择更小、更偏远的地方去购房，供给与需求不匹配，出问题是自然的事情。
来自中房数据库和易居数据库的资料显示，如果从2008年的低点算起，北京平均一套住房的价格由70－90万上升到160－170万；深圳的成交均价在单套平均面积无甚变化的情况下价格上涨了约80%；上海的住房均价则达到了210万左右，约有60%的涨幅。相对而言，重庆、武汉、西安、青岛等二线城市的房产价格上涨不多，从8%－30%左右不等（当然这个增长幅度也是不小，多超出收入增长率）。很显然，对众多一线城市居民来讲，过去一年的平均收入肯定没有超过50%的增长，且房产价格在2007年已经让这些城市里的中产阶级难以承受。如此一来，基数不小、增幅超高，如何能说它的价格不高？
一线城市的居民，除享有大城市的各项便利，也必须承担大城市加给你的种种副产品，比如充沛的资金与相对有限的投资渠道。受资金投放、低息水平、人民币升值预期、热钱流入及通胀预期等多重因素影响，对于很多人来讲，在一线城市购房已经不仅仅是生活需要，而是有投资获取收益并兼有抗通胀的效果，超过60%的年回报率，足以令投资者趋之若鹜。这是一线城市房价过高的一个重要原因。当然，大规模的经济刺激计划要求地方财政拿出更多的钱，而土地财政的问题又使地方政府乐于提高土地价格，也成为造成房产价格大涨的一个因素。
何时“居者有其屋”
2009年，许多城市特别是一线城市的房地产价格迅猛回升超出了中产阶级的承受能力。近来，中央政府连续出台了包括恢复营业税起征年限、调整开发商土地出让金首付比例以及国4条、国11条等政策。随着政策的密集出台，许多有潜在需求的购房者都纷纷放缓了自己的购房计划，想看一看未来的房地产价格趋势再作决定。
不过这些政策能收到多少效果，是否能令地产价格回归或急降？笔者个人看法是，目前看，有效果，但成效不大。
从政策内容上看，并没有严厉的措施，许多内容是对以前的重申或是对既有政策作出的进一步细化解释。也就是说，对硬汉子没有下猛药治。当然，取消了改善性住房这一模糊不清的提法可谓是顺应民意，一套房子即能让中产变成贫下中农，改善二字从何谈起。
从资金面上来讲，在国内的低息环境下，1年期定期存款利率不过2.25%，房地产商融资成本低，又从去年1年的宽松货币政策下获得不少油水，只要不把资金链绷得太紧，还能坚持一段时间。对于金融机构来讲，大家都不希望看到房地产商出问题，而引致自己的贷款被迫转为砖头瓦块。如果全国房价真的大跌30%，中国各银行2010年的年报一定会难看得不得了。所以尽管今年的信贷规模偏紧，但他们仍会想出诸多办法来保障房地产贷款不出事。
不过这种情况并非没有变数。首先要看今年居民收入有没有明显增长。其次要看通胀程度。个人认为通胀是一定有的。中国的CPI里食品的比重很大，但不包括房地产，所以单从数字上很难反映出某地区居民的实际生活状态和感受。如果通胀过高，政府一定会加大对房地产的调控，房价下来了，也许对直接减少CPI的数字贡献不大，但确实有利于改善居民生活。况且对付通胀的传统手段之一就是加息，这对于依赖贷款的房地产行业来讲是一剂猛药。第三要看不同省市的不同政策效果如何。如昆明市政府对房地产市场的不正常行为表示出了严厉态度，而另有些城市或是出台了些不痛不痒的调控措施，或是仍维持着部分优惠政策。我们也要看这些不同城市未来的发展如何，国家目前宽容的态度，看看究竟什么样的方式，更适合作用于2010年的房地产市场。
从2010年的情况来看，与投资需求有关的三要素——资金成本、租金收益和商品增值都呈平坦和下行趋势。无论是政策、租售比还是房产的价格上涨趋势都是向不利的方向变化。因此，想要在2010年的一线城市获得如2009年般的房地产投资收益，确实是件不太容易实现的事情。相对而言，也许二、三线城市会有更好些的投资机会，当然，这其中政策与资金成本上的风险正在上升。目前大家普遍预期中国年内会有1－2次加息，这显然不利于房地产的投资与投机活动。
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