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用另一个指标来看房价上涨 |
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| 农总行战略管理部 2010年03月03日 |
上周国内值得关注的宏观经济金融数据有两个。一个是商务部2月20日公布的1月份FDI（外商直接投资）数据。2010年1月，我国实际使用外资金额81.29亿美元，同比增长7.79%。这是自2009年8月份以来，我国利用外资已连续半年保持同比增长态势。从绝对值看，1月份FDI低于去年12月份的121亿美元，但是从过去几年的情况看，12月份FDI一般都比较高，属于季节性因素。
另一个是美国财政部更正了中国持有的美国国债数值。美财政部上周对外国投资者持有美国国债的数据进行了修订，更改后的数据显示，截至2009年12月底中国持有的美国国债为8948亿美元，仍然位居第一，而日本则以7657亿美元的美国债持有量居第二。
在美财政部早前公布的报告中，中国2009年12月末持有美国国债7554亿美元，日本持有美国国债7688亿美元，中国降为美国国债的第二大持有国，日本则重新成为美国第一大债主——中国在2008年9月份首次超过日本成为美国第一大债主。根据当时的数据，中国持有美国国债较11月净减持342亿美元，其中持有短期国债724.12亿美元，净减持388亿美元。数据修正的原因，主要是早前公布的国债报告并没有把中国投资者在英国等地持有的美国国债数字纳入其中。加上这些数字，中国在2009年12月所持美国国债的总数比早前公布的数据增加了1394亿美元。
上周，国家统计局还公布了“2009年国民经济和社会发展统计公报”，2009年中国经济增长8.7%，按照中国经济总量占世界经济7%估计，拉动世界经济增长大约0.6个百分点。但由于欧美日等世界主要经济体2009年GDP均出现下降，世界经济2009年下降约0.8%。
统计公报中的一个数据引起比较大的争议，那就是2009年“70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%”，由于该数据与大多数人生活感知相去太远，招致不少人的质疑。统计局通过有关媒体进行了简单解释，指出2009年房价是上半年跌、下半年涨，而1.5％是一个全年平均涨幅，但这依然难以让人信服。在我们看来，除了与直观感受不符外，最大的问题在于这一指标的异常变动：2005年到2008年，70个大中城市房屋销售价格指数年平均涨幅分别为7.6%、5.5%、7.6%、6.5%，不管是否准确地反映了当年的全国房价走势，但表现了出奇的稳定。2009年突然下降为1.5%，确实显得非常突兀。我们只能猜测要么是指数编制的方法出现大的变化，要么是指数本身所选取的样本已经完全不能代表房屋销售市场的真实情况。
应该承认，由于房屋销售价格受区位因素影响极大，中国各个城市的房地产市场绝大多数又都是被新建住房主导，想要编制一个能够代表全国70个城市房价走势的指数是很难的，因为对每个城市房屋样本的选择、不同城市的权重等很多因素都会对最终的结果产生重要影响。
在这种情况下，我们认为，与其费力编制房屋价格指数，不如就直接使用另外一个指标：房屋平均销售价格（=房屋销售额/房屋销售面积）。根据统计局公布的数据推算，2009年全国商品房平均销售价格为4694.6元每平米，同比上涨21.09%。尽管这也不一定就准确反映全国2009年的房价走势，但与1.5%相比，显然应该更接近人们的直观感受。
我们对全国房屋平均销售价格进行了简要的计算和比较，发现如下几个结果：
2009年房价上涨最快的三个省市是上海、甘肃和宁夏，上涨幅度分别为57%、28%和27%。
2009年，北京、上海、天津、重庆四个直辖市房屋均价（元每平米）分别为：13799、12839、6886、3442。直辖市之外，房价最高的省份为浙江7788元每平米；其次为广东和海南，分别为6518元每平米和6264元每平米。最低的为甘肃的2508元每平米。
1999年到2009年，全国房屋平均销售价格从2053元每平米涨到4694.6元每平米，涨幅为128%。
1999年到2009年，全国各省市中，房价涨幅超过300%有一个，为浙江308%。涨幅排第二和第三的分别为上海和海南，分别为275%和248%。涨幅最低的为青海72%。
上周六，温家宝总理在与网友进行在线交流时表示，本届政府任期内能使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。温总理指出抑制投机性和投资性的住房，主要是采取经济和法律手段。两会在即，北京等城市已经开始出台措施抑制房价过快上涨，预计近期还将有更多的措施陆续出台。
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