■刘俊杰

最近，来自浙江湖州的两则与农村建设用地相关的新闻受到广泛关注。其一是6月8日，全国首宗农业经营性项目“标准地”在两山理念诞生地安吉成功出让。其二是6月12日德清的全国首宗农村集体经营性建设用地入市项目——开元颐居地热森林度假酒店正式对外营业启用。这两则新闻之所以引起关注，主要原因是当地围绕农村土地资源合理利用，以不同的制度设计创新了农村土地利用方式，提升了资源配置效率，是党的十八大以来各地因地制宜探索深化农村土地制度改革的有效路径结出的硕果。

安吉将“标准地”改革思维从工业引入农业领域，推出农业“标准地”制度，是一项转变农村土地利用方式，提升农村土地资源利用效率的有益探索。“标准地”是工业投资领域用词，所谓“标准地”，就是在完成区域评估的基础上，带着投资、建设、能耗、排放、产出等指标出让的国有建设用地，主要用于工业用地。“标准地”改革是城市国有土地利用方式在实践中不断优化的产物，安吉的农业“标准地”探索在发展理念上与工业“标准地”是融会贯通的，它改变了传统的粗放式的土地流转模式，当地按照土地利用总体规划和现代农业产业空间布局，专门根据各地耕地类型、现状以及产业发展实际进行分级分类，并且高标准地设定了投入产出、设施装备、带动效益等控制性指标，形成农业“标准地”项目库，精准落地现代农业产业项目，让“好地”流向“好主体”，解决“谁来种地、如何种地”难题，促进了土地、农业生产资料优化配置。一方面，既防止了农地抛荒和低效利用，也防止了工商资本的短期政策套利，或者农地“非农化”“非粮化”等现象；另一方面，解决了过去流转土地碎片化、流转期限过短的问题，消除农业长期投资的不稳定的问题。

德清的开元颐居地热森林度假酒店项目则是农村集体经营性建设用地入市改革的创新举措。2015年，中央选择全国33个县开展农村土地制度三项改革，试点允许存量农村集体经营性建设用地与国有建设用地使用权同等入市、同权同价，拉开了“农地入市”改革序幕。探索农村集体经营性建设用地直接入市，可以缓解一些地方土地资源紧张、建设用地紧缺的状况，有利于有效盘活集体经营性建设用地、提高农村土地资源配置效率，有利于营造集体土地市场化、多元化发展的环境，有利于推动农村产业结构升级、维护和实现好农民土地财产权益。经过5年的探索，农村集体经营性建设用地入市改革成效显著，建立了较为完善的入市政策体系，并且直接推动了土地管理法修订。据了解，5年来，德清县农村集体经营性建设用地已入市241宗，面积1952.29亩，入市总额5.59亿元，实现集体收益4.48亿元。

尽管上述改革给农村发展带来了诸多好处，但对改革中可能出现的操作层面与改革意图不符的因素也需警惕。一是土地流转的租金支付方式问题。如果土地租金是一年一付而不是一次性支付多年流转租金情况下，那么理论上新型经营主体的土地经营权只有一年，如果出现经营风险不能按时续缴下一年租金，则流转地受让人实际上已丧失流转来的土地经营权，此时如果没有顺利找到主体接手，一旦错过播种季节，导致农民利益受损，会产生社会风险。二是农村集体建设用地流转的期限问题。上述两宗农村建设用地本质上都是农村建设用地租赁出让，按照合同法规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”根据国土资源部《关于印发〈规范国有土地租赁若干意见〉的通知》（国土资发〔1999〕222号）规定，长期租赁具体期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。也就是说，租赁农村集体经营性建设用地最长期限是20年。那么，20年之后已经开发建设的土地怎么办，农民土地权益怎么保护，这些问题，相关部门应尽快制定配套的制度和细则，让改革更多地释放制度和发展红利，使农民长远收益。

作者单位：农业农村部农村经济研究中心