■严跃进

最近关于长租公寓市场的各类新闻比较多。一类是关于长租公寓暴雷的事件，一些大城市的长租公寓企业频频出现资金链断裂的问题。另一类是各地纷纷发布政策或提示，要求加强对长租公寓市场风险的重视。在目前的市场情况下，房东和租客会有这样一个疑虑：长租公寓市场怎么了，是不是不靠谱了？

讲到这个问题，我们需要回顾下长租公寓的发展历史。1998年我国房改后，福利住房逐渐退出市场，为降低购房者购买商品房的压力，公租房等住房产品出现。长期以来，除了政府提供的公租房以外，房东个人出租的房源占据较大比例。后来，为了进一步降低高房价带来的买房压力，租赁市场的改革呼声明显增加。2015年，在住房制度改革的过程中，新租赁概念被提出。在“多主体供给、多渠道保障”的改革思路下，各类投资主体纷纷进入租赁市场，包括运营企业、房企、中介、酒店、互联网企业等。此类企业的进入，为培育和发展壮大长租公寓市场发挥了积极的作用。

但是在行业发展过程中，长租公寓也确实遇到了很多困难。尤其是在当前被市场批判的“高进低出”“长收短付”的模式下，长租公寓暴露出了各类问题。在租赁需求明显不足的情况下，各类长租公寓企业经营压力逐渐增大。一旦长租公寓企业没有及时付租金给房东，就会使合同面临毁约的可能，最终影响租客的租赁。

长租公寓市场确实有很多问题，但也不能一棒子打死，其依然代表了租赁市场发展和探索的方向。从实际情况看，很多长租公寓装修精致、配套齐全，入住者以年轻人居多，说明此类产品还是深受市场认可的。房东、租客和长租公寓机构，应该共同支持长租公寓市场的发展。从个体防范风险的角度看，至少有以下三个建议可供参考。

首先，应注意租金方面的猫腻。对于房东和租客来说，都不应该有贪小便宜的想法。对房东而言，若房源的收储成本明显高于市场价，那就要对此类企业后续是否有足够资金来支付租金持怀疑态度。此类收储做法是一种恶意抢房源的做法，难以持续。而对于租客来说，若看到一些租金很便宜的房源，也要提防后续是否会变相涨价，尤其是要防范租赁合同中夹带租金贷条款的风险。

其次，多方了解长租公寓企业的实力。无论是房东还是租客，都应该对长租公寓企业有足够的认识。一方面，通过新闻媒体等渠道的报道，侧面了解企业的经营情况。另一方面，若想更深入地了解，也可以通过一些查询企业工商管理情况的公开渠道查询企业管理者或股东变动情况。一般实力弱的企业，往往管理层或股东层变更比较频繁，而大品牌的长租公寓企业则会比较稳定。

最后，注意看下是否有保证金制度。这个制度最早在杭州诞生，通俗理解就是，长租公寓企业收取租金后，需要把相关资金放入专款账户。预计接下来会有更多的城市推出类似改革。所以，以后涉及租赁业务时，无论是房东还是租客，一定要咨询下是否有类似保证金制度。过去很多长租公寓企业暴雷后，由于没有保证金托底，房东和租客的损失比较大。若想在出租房源和租赁房源方面比较稳妥，那么就应选择有保证金机制的长租公寓企业。