12月22日，《不动产登记暂行条例》（下称《暂行条例》）发布，并定于2015年3月1日起施行。它是反腐利器，还是房产税“前奏”，抑或是房价调控工具？对其出台，很多人都怀着各种各样的期待。
　　然而，站在法律角度看，不动产统一登记制度，并非是对公共利益事项进行公开的行政法，也不是对经济进行调控的经济法，它本质上仍属于私法范畴，是对《物权法》相关规则的“落地”实施。商业银行在办理多类业务时，均需和登记机关“打交道”，物权登记的效力在很大程度上决定着银行债权的安全。对于，《暂行条例》出台后，不动产登记制度的相关调整，也应予以密切关注。

　　让《物权法》走出纸面

　　“登记”顾名思义就是“登录、记载”，但仅有“登录、记载”还不够，登记作为一种公示方法，要将登记记载的事实对外公开，并且可以由不特定人来查询，否则登记就没有了意义。为此，《物权法》第10条规定，“国家对不动产实行统一登记制度”。但是，《物权法》制定至今已经过了近7年，不动产登记制度仍未能实现统一。由于各类不动产分散登记，登记规则不统一，导致《物权法》在实践中的作用大打折扣，不仅影响信息的全面公开，而且很容易诱发欺诈行为，影响交易安全。
　　针对上述问题，此次出台的《暂行条例》，则主要围绕不动产登记依据、不动产登记机构、登记簿册和信息平台，实现了“四个统一”。
　　统一不动产登记依据。此前，《物权法》没有对不动产的概念进行界定。《暂行条例》通过列举明确外延的方式来确定不动产的概念。该条例第2条规定，本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。《暂行条例》第35条还规定，本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。这是对不同的登记办法进行整合和统一的基础。
　　统一不动产登记机构。过去，土地、房屋、海域、森林等不同的不动产，由不同的行政部门负责登记，由不同的登记簿册记载，有不同的登记依据，不同的查询平台和查询方式，不动产登记的部门条块分割较为典型。《暂行条例》第6条规定了不动产统一登记的机构——国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作；第二款明确县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
　　统一登记簿册，统一信息共享。《暂行条例》第9条规定，登记簿原则上采用电子介质，且具有唯一性；第23条要求，国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。第25条要求，国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门加强不动产登记有关信息互通共享。

　　让《暂行条例》落地

　　在解决过去部门条块分割、登记不统一等问题方面，《暂行条例》确实前进了一大步。但是，当前在不动产登记方面的诸多矛盾仍没有解决，尤其是银行的视角来看，有些问题更为典型。
　　例如，有关土地和房屋登记整合的问题。《物权法》确立了“地随房走、房随地走”的原则，但在分散登记制度框架内，可能出现土地和房屋相关物权一个被登记、一个未被登记的情况，造成所有权或担保权瑕疵；也可能会出现土地和房屋被不同的所有权人或抵押权人登记的情形，留下了纠纷隐患。在统一登记制度框架内，土地和房屋一并登记能否真正实现，仍需要进一步细化和设计。
　　例如，登记依据不统一问题。这一问题在抵押登记操作中尤其突出。实践中，部分登记机关不认可借款人、抵押人和贷款人签订的借款合同和担保合同，各方在签订合同后到登记部门还需要另行签订合同，这不仅给正常的融资活动造成不便。更重要的是，多份不同合同还容易衍生司法上的混乱。
　　再如，最高额抵押贷款业务的相关登记问题。在最高额抵押贷款业务的操作过程中，如果部分贷款已还清，释放出的额度可以继续用信，本应是部分押品释放，再针对释放部分办理抵押登记。但是，操作中一些登记机构一般会要求全部解押，再重新抵押，除了增加登记费用负担外，还容易在解押和抵押中间形成风险空当。
　　尽管不动产登记的诸多矛盾仍没有解决，但也的确不可能指望通过一部规范性文件来解决所有矛盾。根据媒体报道，国土资源部已起草完毕《不动产登记暂行条例实施细则》，以保证《暂行条例》的顺利实施；广东、山东等地也将地方性细则制定列入2015年立法规划，建议和期待在落地的部门规章和地方性法规中能够解决以下两大问题：
　　一方面是统一解决不动产登记中的各类问题。不动产登记中的问题讨论多年，基本上已有定论，迟迟得不到解决的根源是部门条块问题。在统一登记制度的框架下则恰好具备了一揽子解决问题的条件。建议就最高额抵押登记问题、依据合同等问题进行梳理，统一标准、统一口径，避免立法空白造成的地方执行不一。
　　另一方面是真正解决信息共享问题。企业通过改制、破产等手段逃避债务时，银行和法院都难以取得企业具有有效资产的证据，主要是缺乏统一的平台，缺乏统一查询路径。建议在落地法规中明确，哪些个人或机构可以持何种材料到何地查询信息，为银行信贷业务管理和清收提供信息共享平台。