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用未成年人房产份额设定抵押有效吗?
发布时间: 2016-09-05 访问: 字体:

■刘 帅

提示语:在金融实务中,经常遇到未成年人监护人将含有未成年人财产份额的房屋进行抵押担保的情况。当借款发生逾期,案件进入司法程序后,法院审查房屋的抵押行为是否侵犯未成年人利益时,往往以此对抵押行为的效力进行认定,这可能会影响银行抵押权的实现。

案情介绍

A银行与甲、乙、丙(乙、丙为未成年人,法定代理人为两人父亲丁某)签订《最高额抵押合同》并登记,合同约定甲、乙、丙以其共有的C房产为D公司与A银行签订的主合同项下的债务提供担保。甲与乙、丙之间有《协议书》对C房产份额进行明确,甲享有50%的份额,乙、丙各占25%份额。该《协议书》由甲签名,以及丁某代理乙、丙签名。

A银行与D公司签订《借款合同》,约定由D公司向A银行借款8000万元。后因D公司未按借款合同约定归还合同项下利息,A银行宣布贷款到期并起诉法院,要求D公司归还全部借款本息并对甲、乙、丙提供的抵押物行使抵押权。丁某逐打算用乙、丙抵押物份额偿还银行贷款。但甲某认为,根据《物权法》第97条规定,设立抵押权必须取得全部共有人同意,缺少任何一人,抵押权原则上即不能设立,丁某仅有代理权,并不能证明乙、丙已同意此抵押行为。

法院经审理认为,无证据显示丁某行为已取得乙、丙二人同意,此代理行为无效,A银行诉请的表见代理亦无效。

案例评析

本案争议焦点为两名未成年人乙、丙的权利,其父丁某是否可不经乙、丙母亲同意,单方代理,将未成年人的财产为他人债务提供抵押? 如果是无权代理,则A银行作为相对人是否能受表见代理制度的保护?本案抵押物为甲、乙、丙共有,首先,为贯彻保护未成年人意旨,处分未成年人重大财产,原则上应由双方法定代理人共同决定,仅其中一方不具有代理权限;其次,根据《民法通则》第18条第一款规定,法定代理人非为未成年人利益,不得处分未成年人财产。简言之,处分未成年人重大财产,原则上应由双方法定代理人共同同意,并且必须为该未成年人的利益而为处分。本案中,重大房产的处分,是否系法定代理人双方共同同意,尚存疑义,而且丁某是以两名未成年人房产为不相关联的企业债务提供担保,并无任何证据证明该项处分对乙、丙有益。因此,丁某代理其子女设立抵押权属无权代理。A银行明知乙、丙系未成年人,且抵押房产为重大财产,无理由受表见代理保护,故代理行为应为无效。关于诉争房产的抵押权,应由甲某就其所有的份额承担抵押担保责任,乙、丙享有的财产份额不受影响,该两名未成年人亦不对A银行承担抵押担保责任。

通过前述分析可以发现,法院对于未成年人财产份额抵押的效力认定,主要还是出于抵押担保行为本身是否为未成年人利益,并以此为判断标准。

那么作为银行方应如何规避涉及未成年人财产份额抵押的风险呢?一要明确贷款用途,要求监护人对贷款用途进行承诺。二要尽可能对抵押合同及监护人的承诺事项进行公证。三要对监护人自身的还款能力进行严格审查。四要以未成年人财产份额作为抵押贷款的,应建立内部规章制度和业务操作流程。通过建立专门内部规章制度和业务操作流程,针对监护人的条件、贷款用途设立一定的审查标准,在放贷时力争把风险控制在最低。

Produced By CMS 网站群内容管理系统 publishdate:2016/09/06 09:00:01