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办理了预告抵押登记是否就享有抵押权
发布时间: 2016-10-17 访问: 字体:

■王美晶

提示语:目前银行在办理一手楼按揭贷款时,往往是先办理预告抵押登记,但后续可能会因借款人不配合办理抵押登记而丧失抵押权和优先受偿权,使银行贷款出现脱保风险。

案情介绍

原告:A银行

被告:B某

2016年1月20日,A银行受理借款人B某住房按揭贷款申请并审批。2016年5月6日,A银行与借款人B某、担保人(开发商)C公司签订《个人购房担保借款合同》,约定:B某向A银行借款人民币342万元,用于购买D房产。B某以上述房产为该笔贷款提供抵押担保,C公司提供阶段性保证担保至办妥预告抵押登记手续之日止。B银行放款后并于2016年6月27日与B某在S市房地产权登记中心办理了抵押预告登记手续。同时,按合同约定C公司对该笔贷款阶段性担保责任解除。

后B某贷款逾期,A银行在催收无果情况下向法院提起诉讼,请求判令B某偿还借款本金及利息,并对D房产享有优先受偿权。

法院判决

法院审理本案后认为:抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力,抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权。因此,A银行对涉案房产不享有抵押权,原告诉请确认其对涉案房产享有优先受偿权,没有法律依据,不予支持,故驳回了A银行诉请。

案例评析

根据《物权法》第20条第一款规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”

从上述规定可看出预告登记制度旨在保障当事人“将来实现物权”,即保障当事人申请物权登记的权利,并非物权登记。预告登记是为了“未经预告登记的权利人同意,处分预告登记不动产,不发生物权效力”的效果,预告登记所要保护债的请求权具有排他效力,经预告登记的请求权能够对抗后来发生的与该请求权相冲突的不动产物权的处分行为。

另《物权法》第20条第二款规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”这一规定也进一步说明预告登记所保全的是将来不动产物权变动的请求权,该请求权的最终实现尚需预告登记权利人依照约定的期限或条件行使请求权。本案中,由于B某对D房产尚未取得产权证并完成现实抵押权的登记,D房产上设定的预告抵押登记,与抵押权登记具有不同的法律性质和效力。A银行作为该房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房产抵押权登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对D房产办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人对D房产的处分,但并非已享有现实的抵押权,故法院最终驳回了A银行诉请。

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