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以共有人已死亡的财产设立抵押物需谨慎
发布时间: 2020-11-06 访问: 字体:

近年来,因共有人死亡后其他共有人未经其遗产继承人同意而将共有财产设定抵押引发的纠纷案件时有发生。遇到此类情况,商业银行应审慎开展业务。

继承人未签字致抵押无效

甲某和乙某是夫妻,A是他们的婚生子,B和C是甲某父母。甲乙两人共有一栋价值约100多万元的三层楼房,房产证上记载夫妻共同共有。2016年4月甲某病故,但房子的产权一直没有做变更登记。2018年7月,应丙某要求,乙某用该房产作为抵押担保帮丙某在某银行取得50万元的贷款。签订抵押合同时,乙某向该行提交了房产证、甲某的死亡证明及户口本。随后双方到房产部门办理抵押登记。贷款到期后丙某因违约被银行起诉。法院认为乙某在办理抵押登记时提供了甲某已去世的材料,银行应知道产权共有人已变更的事实,但并未要求乙某提供实际共有人(房屋继承人)同意抵押的材料,也未要求房屋继承人在抵押材料上签字,因此认定是乙某未经其他实际共有人同意擅自以共有财产设定抵押,应认定该抵押合同无效。

抵押登记效力存疑

根据《继承法》规定,继承从被继承人死亡时开始。甲某去世后,继承事实就已发生,其法定继承人为乙某及A、B、C四人,房子的二分之一归乙某,再对余下的二分之一按各占四分之一继承分配。所以,乙某占八分之五,其他三人各占八分之一。为此,原来共同人共有的房产因继承原因变成按份共有。《继承法》第25条规定:“继承开始后,继承人放弃继承的,应在遗产处理前,作出放弃继承的表示。没有表示的,视为接受继承。”虽然房子产权登记没有变更,但A、B、C三人没有表示放弃继承权,且在法庭上明确表示不会放弃继承权,因而其房产份额应受法律保护。乙某没有征得其他实际共有人同意而擅自拿房产做抵押是无权处分行为。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第54条第二款“共有人以其他共有人财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。”因此,法院审判有法律依据。

在不动产抵押担保中,签订抵押合同和办理抵押登记是两个法律事实,产生的法律后果也不同,切不可混淆抵押权设立效力与抵押合同效力概念。抵押合同的效力与抵押登记无关,而抵押权的设立与抵押合同有关,若抵押合同无效,抵押权设立的效力就是无源之水,抵押财产的优先受偿权将无从说起。因此,即使已完成抵押登记,并非一定取得抵押权,这要取决于抵押合同的效力。由此可知,国家行政机关的登记不意味着对抵押合同效力的认可。事实上,其也不具备合同效力审查职能。

本案中银行就是将国家机关的行政职能与司法机关的审判职能混为一谈,最终导致对房产继承人签字的忽视引发法律风险。(韦元文)



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