商铺分为自然人购买商铺和企业法人购买商铺，至于自然人购买的、产权仍记载在开发商或出让人名下的商铺，在与抵押权发生冲突时，法院一般都支持商铺的物权优先于抵押权。但如果商铺的购买人是企业法人，法院判决得视案件情况而定。

银行网点权属归谁

2014年6月，房地产开发商A公司将85间铺面以在建工程抵押方式，从甲银行得到5000万元贷款，双方在登记部门办理了抵押登记手续。2015年1月，乙银行与A公司签订《商品房买卖合同》，购买以上抵押铺面中的4间作网点之用，购买金额880万元。2015年11月，A公司陷债务纠纷，财产被查封，涉案的85间门面无法办理产权证。2019年4月，甲银行向法院提起抵押权确认之诉，要求确认甲银行的抵押权优于乙银行所购买4间商铺的物权。 法院以乙银行是企业法人，其所购买的商铺属企业的经营行为，超出法律特别保护的“消费者”范围，判决对于涉案的4间铺面，甲银行抵押权优先于乙银行物权。

法人物权特别之处

本案其实是企业法人的物权与抵押权受偿顺序之争。在我国，法律一直秉承物权优先原则和生存权保护原则。一般情况下，消费者生存权优于物权，物权优于债权。依照《民法典》第807条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”在此，需要对“消费者”概念作一个法律界定。《消费者权益保护法》中虽然没有明确消费者是自然人，但从条款的内容上看，该法条保护的正是自然人因生活消费需要购买、使用商品或接受服务中的人身、财产安全。乙银行作为企业法人，不应归属“消费者”之列，法院正是据此作出判决。法律侧重保护的是自然人的基本生存权，法人没有基本生存权，当然不属优先保护范畴。

加强资金流向监管

本案值得反思：作为乙银行，在购买商铺的时候，应到登记部门进行查档，了解商铺是否存在产权纠纷；而作为抵押权人的甲银行，应加强对债务人销售资金的监管，促使每一笔的销售款都能用来归还贷款，全流程监测资金走向。（韦元文）