法律实务中，一些银行工作人员存在这样一种观点：如果银行就按揭房屋办理了预告抵押登记，基于《民法典》第二百二十一条规定，预告抵押登记的有效期为能够办理正式抵押登记之日起九十日，若银行未在此期间及时办理正式抵押登记，之后如果房屋被法院查封，预告登记此时已失效，正式抵押登记又未办成，银行将无法取得优先受偿权。因此，认为预告抵押登记意义不大。

这种看法是不对的。法律规定未经预告登记权利人同意，处分不动产不发生物权效力，这在很大程度上可以避免商品房买卖合同双方随意解除合同，甚至恶意解除合同进而侵害贷款银行合法利益的情况发生。此外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》(以下简称《民法典担保解释》)第五十二条赋予了预告抵押登记权利人在一定条件下的优先受偿权，更彰显了预告抵押登记的重要性。下面结合一个案例予以说明。

抵押房屋因其他案件被查封

客户A于2020年1月13日与C银行某支行签订《个人购房担保借款合同》，借款金额为122万元。该笔业务为一手房按揭贷款业务，以A购买的商品房和地下车位为抵押物，由B房地产有限公司做阶段性保证。

合同签订后，该支行依约于2020年1月16日履行了放款义务。抵押房屋于2021年9月6日办理了建筑物所有权首次登记，但2021年9月10日即被当地法院因借款人另一桩民间借贷纠纷案而查封，查封期限为3年。如果法院维持查封状态，该支行将无法办理抵押登记，一旦查封期间贷款形成不良引发诉讼，支行将无法就该房屋优先受偿。该支行意识到问题的严重性后，以案外人身份向法院提交了《执行异议申请书》。最后，民间借贷纠纷案申请执行人主动申请解除对该房屋的查封，支行得以办妥抵押登记。

办理预告抵押登记更好维权

虽然银行最终得以办妥抵押登记，但该案揭示的相关法律风险仍应引起经营行和经办人员的重视。因为如果本案中法院维持查封状态，则支行无法取得抵押权。这就要求银行采取积极措施，如努力与当事方沟通促其解除房屋查封状态或直接向法院提出执行异议。

那么，向法院提出执行异议的成功把握有多大呢?根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持。所以，如果本案房屋办理了预告抵押登记，请求解除查封的主张得到法院支持的可能性就会比较大。但如果房屋未办理预告抵押登记，则执行异议成功的难度就加大了。现实中，未办理抵押登记的不动产抵押失权情形并不在少数。

尽快办妥正式抵押登记

从本案可以看出，银行应对抵押房产及时办理预告抵押登记。有些银行人员担心一旦要求办理预告抵押登记，房地产公司将会提出其阶段性保证责任只承担到预告抵押登记时为止。这就要求银行加强贷后管理，确保第一时间接收到开发商关于楼盘交付等信息。如约定阶段性保证责任到预告抵押登记时为止，则要对九十日履行期予以高度重视，尽可能在满足抵押登记条件几日内就办妥正式抵押登记。

利用事先授权规避借款人不配合办理抵押登记的风险。根据《个人购房担保借款合同》载明的授权事项，银行还应尽可能由借款人另行出具正式的书面授权书。有了借款人的授权委托书，抵押登记无须借款人配合也可办理。

如借款人拒不办理房产权属证明，或不配合办理抵押登记，可书面催告其限期履行，仍不配合则起诉请求履行。根据《民法典担保解释》第四十六条第一款，不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。实践中，有些借款人以房屋不符合交付条件为由长期不办理产权手续，因而也不配合办理抵押登记。银行可书面发送告知函要求其限期履行。但需注意的是，是否“满足借款人与售房人约定交付条件”不是由银行来判断，可由房地产开发商先行书面承诺或提供房屋质量验收证明等已符合交付条件的证据，如借款人不履行再提起诉讼。 (王立明)