随着《民法典》及其担保规则的实施，不动产抵押预登记的法律规则发生了新的变化。银行需因势利导，加强对不动产抵押预登记规则的理解与把握，有效防范业务经营风险。

[案情简介]

2021年6月10日，乙某因购房需要，向甲银行申请商品房按揭贷款100万元，用于购买丙公司开发的某楼盘商品房。乙某与丙公司签署了《商品房买卖合同》，与甲银行签署了《个人购房担保借款合同》，办妥抵押预告登记手续。根据约定，丙公司的担保责任至办妥抵押他项权证并交付甲银行止。甲银行依约发放了上述贷款。2022年1月，丙公司办理了上述房屋的首次登记手续。

贷款半年后，乙某因生意失败已无力还款。经与丙公司协商代偿未果后，银行遂将乙某和丙公司作为被告向丁法院提起诉讼，诉求为判令确认原告对抵押预告登记的房屋享有抵押权，并经拍卖或变卖后就所得价款享有优先受偿权;丙公司对上述还款承担连带保证责任。

丙公司辩称，其已办理房屋所有权首次登记手续，且预告登记未失效，根据法律规定，原告已享有抵押权，其保证责任已解除，遂请求法院驳回原告对于其承担连带保证责任的诉求。

[法院判决]

丁法院经审理认为，本案争议焦点之一为丙公司是否应对乙某按揭贷款承担连带保证责任。

房屋贷款合同约定丙公司的阶段性担保责任，其本意在于如甲银行能够依法对抵押物享有抵押权并就所得价款优先受偿，则免除丙某的保证责任。在《民法典》担保制度司法解释出台前，一般认为抵押预登记不产生优先受偿权的法律后果。而在《民法典》担保制度司法解释生效后，在一定条件下，抵押预登记也可产生优先受偿权。

本案中，甲银行在完全可以实现合同目的的情况下，仅因乙某拖延不办理房产证进而无法办理抵押登记手续，而要求房地产开发商继续承担担保责任，有违诚实信用原则，亦与设定阶段性担保制度的宗旨相悖。丁法院判决，甲银行对于丙公司承担连带保证责任的诉求，不予支持。

[案例启示]

这是一起银行借贷纠纷案件，但实质上的争议是开发商是否还应承担连带保证责任的问题。

根据现有法律规定，对于不动产抵押预告登记效力的认定，以不动产是否已经办理首次登记为基础判断要件，并将抵押权预告登记的法律效果进行区分。对于已经办理首次登记且不存在预告登记失效情形的，应当认定抵押权自预告登记之日起设立;对于尚未办理房屋所有权首次登记的，则不具备办理抵押登记条件，预告登记权利人请求享有抵押权并就抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持。

目前抵押预告登记在一定条件下认定为抵押权自预告登记之日成立已经得到越来越多法院的认可，银行要求开发商承担阶段性保证责任且同时要求享有抵押权的诉求不能得到法院的认可已成为趋势。

从近年来审判实务来看，有的法院要求债权人保证责任与抵押权择一行使，甚至有的法院明确驳回要求开发商承担保证责任的诉求。

在日常工作中，银行信贷及法务人员应重点做好以下几方面工作：一是明确其他民事主体的协助配合义务。各方的权利义务关系应在相应合同文本中明确，如开发商办理房屋所有权首次登记的告知义务等。正确引导客户阅读合同文本，并做好留痕工作;对于合同文本中欠缺上述内容的，应在“其他事项”中进行补充。二是完善贷后管理内容。要全面及时了解房产何时竣工验收、何时办理房屋所有权首次登记、是否办理房产证等信息。否则，易导致预告登记超过九十日有效期，或者房产登记已办理但抵押登记未及时办理，甚至超过九十日有效期未办理抵押登记的，这些都会让银行在维权中陷入困境。三是加强业务精细化管理。对于确因借款人原因未能在九十日之内办理房屋所有权首次登记的，应加紧催促办理，并做好证据留痕工作，否则应及时提起诉讼，法务部门要结合个案实际情况，合理确定诉求。 (罗德民)