■孙伊凡

近期，一起返还原物纠纷执行结案备受关注：涉案执行房屋被出租并交予他人经营饺子馆和生鲜超市。因承租人占用该房屋拒不腾退，导致作为抵押权人的银行无法配合法院开展资产处置工作，延缓了该抵押物的处置进程。法院秉持善意文明执行理念，预留相对宽松的腾房时间，引导占用人主动腾房，最大程度降低抵押房产执行对该承租人经营及日常生活的影响，最终银行顺利处置了抵押物，实现了债权。随着经济社会的发展，实践中，银行在处置抵押房产时遇到的情形日趋多样化、复杂化，如何有效提升处置效益是银行面临的新课题。

情形一：非物权登记人占用房屋，主张对房屋拥有权利。

在这类情形中，银行申请拍卖抵押房屋时，存在房屋居住人提出其是房屋真正权利人，对拍卖、腾退提出执行异议、案外人执行异议之诉。银行作为申请人应判断相关情况，参与异议听证、异议之诉庭审。重点关注抵押物在查封前该买受人与开发商是否签订合法有效的书面合同并占有该房产；关注买受人是否已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行；关注是否非因买受人原因未办理过户登记等。若该居住人全部符合上述条件，能起到阻却执行甚至是重新确权的目的；如其不符合上述条件，银行可配合法院继续推动房屋腾退。

情形二：被腾退房屋有租赁情况存在，承租人主张排除执行。

在这类情形中，承租人主张签订租赁合同在先，根据“买卖不破租赁”原则，要求继续租住，拒绝腾房。根据法律规定，租赁权对抗抵押权的条件为：租赁成立在先且已实际交付给承租人占有使用。对此， 银行应全面核实租赁情况，审查租赁合同内容，重点关注租赁期限、租赁合同签署时间、是否缴纳租金、缴纳方式、租金是否合理、租赁用途及实际占用情况等。根据上述情况综合判断租赁的真实性，若发现租赁时间过长、无租金支付记录、租赁发生在查封之后等不合理情况，应及时告知法院，申请继续执行。

情形三：房屋上设有居住权，权利人阻碍腾房。

居住权多来源于家庭成员生活需要，如符合设立居住权规定的，法院无法强制腾退。在这类情形中，银行作为抵押权人应判断居住权的有效性。若其是根据合同设立的，要看合同内容及居住权是否已进行登记；若其是根据生效法律文书设立的，要审核有无生效法律文书的确认及具体内容，居住权是否有时间和条件限制，是否有新的生效法律文书或各方达成的协议推翻原有居住权裁判。居住权不可转让和继承。若居住权人出现死亡、迁出等情况，银行可要求现有占用人腾退房屋。如抵押人存在未如实陈述房屋现状等违约行为，银行可通过要求其支付违约金等诉讼手段维护自身权益。

情形四：借款人以唯一住房为由阻却执行。

根据司法解释，唯一住房不是拒绝腾房的有效理由。在这类情形中，银行作为申请执行人可按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及其所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋变价款中扣除五到八年租金，进而申请法院强制执行腾退。