■尹鹏

近几年，国内房地产市场跌宕起伏。由于在房地产开发与销售全过程涉及多层次权利主体，形成了错综复杂的利益关系与法律关系，因此在涉房地产司法处置中，各方的利益博弈与冲突激烈，其中争议的焦点之一是商品房消费者的生存权与工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权之间的顺位问题。4月20日，最高人民法院发布《关于商品房消费者权利保护问题的批复》(下称《批复》)，进一步对相关权利的顺位进行了明确和细化，值得银行关注。

明确商品房消费者认定标准

《批复》明确商品房消费者是以居住为目的的购房者，且必须是自然人。投资者、商铺购买者、法人、其他组织或是以抵债方式取得商品房的房产权利人不适用《批复》规定。《全国法院民商事审判工作会议纪要》(下称《九民纪要》)对商品房消费者的界定为买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，符合以居住为目的的精神。《批复》中的条款与《九民纪要》中的有关规定相衔接呼应。

规定物权期待权的实现条件

《批复》明确商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款的，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。同时，《批复》弱化了“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一优先要件，进一步加大了对商品房消费者的保护。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下称《执行异议复议规定》)明确，买受人可以对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，异议成立的要素之一是“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。单从付款的比例看，《批复》要求付全款而《执行异议复议规定》只要求付50%，但两者存在本质的差别。《执行异议复议规定》的适用前提是买受的房屋已经登记在房地产开发企业名下，而在房地产开发企业已售商品房却逾期难交付的情况下，因其无法办理房屋初始登记，此时购房者主张自己的权利并不适用《执行异议复议规定》。《批复》的出台有效填补了这个法律空白，更有利于购房者维护权利。

赋予购房者价款返还优先权

《批复》明确，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，房地产开发企业应优先满足购房者退款的主张。本条的主旨在于解决“烂尾楼”情形下商品房消费者“钱房两空”的局面，是对商品房消费者权益给予的特别保护。

《批复》对商品房消费者的价款返还优先权作出了严格的限制，即消费者应当举证“房屋不能交付且无实际交付可能”。同时，主张价款返还的优先范围应限定为购房款，不包括因商品房买卖合同解除所产生的违约金、赔偿款等。

银行应做好相关风险防控

“批复”属于最高人民法院司法解释形式中的一种，具有法律效力。《批复》出台后，法院的审查标准发生重大变化，对银行业务经营产生重大影响。一是《批复》将支付全部价款的时限放宽至一审法庭辩论终结前，这意味着对抵押权人(银行)而言，抵押权利实现的不确定性将增大。从法条文意看，若房屋所在工程处于“烂尾”状态，银行的抵押权将排在商品房消费者价款返还请求权和建设工程价款优先受偿权之后，银行抵押权的实现将更加困难。二是法院判决解除购房者与银行之间的借款合同后，若银行未按要求履行判决内容，导致购房者的征信中仍显示存在该笔贷款，借款未按期清偿会存在逾期记录，从而引发客户投诉甚至产生征信异议被诉风险。三是法院判决由房地产开发企业承担剩余贷款还款义务后，若房地产开发企业资金不足，商品房消费者价款返还请求权处于优先地位，银行贷款收回难度加大。为此，笔者建议：

加强贷款准入和项目资金监管。银行应多渠道了解房地产开发企业的信用状况、关联公司情况、是否存在大量退房情况。密切关注房地产开发企业建设资金来源，严格按资金监管协议和政府要求履行监管职责，防范法律风险。严格抵押登记业务管理，落实“封顶再放贷”的监管要求。

严格审核借款人资格及还款能力。银行在开展贷前调查时应严格审核借款人征信，重点关注其过往信用、现有资金借贷情况和未来偿债能力。综合评价借款人的收入稳定性、第一还款来源及综合还款能力等。严格审核申请资料的真实性，规范审批流程，切实防范骗取贷款行为。

诉讼中积极答辩，正确主张权利。商品房买卖合同符合解除条件的，积极主张由房地产开发企业偿还银行剩余贷款本息、支付借款人已偿还的贷款本息，避免法院判决银行返还借款人已偿还的贷款本息，严防房地产开发企业与购房人串通骗贷逃避还款责任。

及时履行生效判决。对于法院判决解除银行与购房者之间的借款合同的，银行应及时履行判决内容，处理购房人的征信问题，避免对该笔贷款不良记录不处理、处理不及时引发征信投诉、被诉及声誉风险。对于法院判决或调解由房地产开发企业承担还款责任的，银行应第一时间排查房地产开发企业还款能力，对于履行能力存疑的，应及时向法院申请强制执行，并采取财产保全措施。