[基本案情]

2020年5月，甲某将其一套拆迁安置房作价60万元卖给乙某。甲某在尚未办妥产权证的情况下，遂将房屋钥匙交付乙某。在双方签订《房屋买卖合同》后，乙某向甲某支付了50万元，并商定余款10万元待办理过户时付清。之后，乙某即装修入住。

由于该房是拆迁安置房，产权证办理时间较长，因此乙某迟迟未能办理过户登记手续。

2022年1月，甲某又将该房屋作价75万元卖给丙某，双方签订了《房屋买卖合同》。2022年6月，甲某领取了该房屋的产权证，并配合丙某办理了以丙某为产权人的登记手续。之后，丙某以该房屋作为抵押物，向丁银行申请个人经营性贷款。丁银行到不动产登记部门核实该房屋产权的真实性后，向丙某发放了50万元贷款。

乙某得知上述情况后，遂将甲某、丙某和丁银行起诉至法院，诉求确认甲某与丙某之间的《房屋买卖合同》无效，注销丁银行的抵押权登记，涤除抵押权，并协助办理房屋过户手续。

[案件审理]

庭审中，丙某承认其买房时知悉该房屋有人居住，且没到房屋内部查看，但这主要是因为甲某说该房屋有承租人且不宜打扰。此外，丙某声称其以现金方式购买该房屋，但没有具体付款证据。经法庭调查，丁银行在办理抵押登记前，虽然到涉案房屋现场，但没有进入屋内实地查看。

法庭审理认为，丙某明知房屋有他人居住，仍与甲某签署《房屋买卖合同》，且房款全部以现金方式支付，但不能提供购房款已经实际支付的证据，有违交易习惯，存在重大过失，不能依善意取得制度依法获得房屋所有权。丁银行没有对抵押物的权属、现状、价值和实现抵押权的可行性进行严格审查，并作出合理的分析判断，未进入房屋内部实地查看，不符合抵押权善意取得的构成要件。法庭判决，甲某与丙某之间的《房屋买卖合同》无效，注销涉案房屋的抵押登记，甲某与丙某应协助办理房屋过户手续。丙某不服提起上诉，二审判决予以维持。

[案例启示]

根据《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）的相关规定，银行对于抵押权的善意取得必须符合以下条件：在办理抵押时主观方面是善意；不动产买卖双方必须以合理的价格转让；不动产已经办理了抵押登记。关于“善意”的认定依据，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》规定，受让人受让不动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。

本案中，法庭认为丁银行作为专业金融机构，更应该严格按照法律规定，对抵押物的权属、价值和实现抵押权的可行性进行严格审查。另外，民法典规定，对于所有权不明或者有争议的财产不得进行抵押。为此，信贷从业人员应加强对相关法律知识的学习，提升运用法治思维解决实际问题的能力和水平。

近年来，社会对于住房消费者个人权益的保护力度越来越大，而从商业银行目前实际情况来看，重投放、轻管理现象还在一定程度上客观存在。因此，信贷从业人员应严格落实制度规定，提升贷前调查的精细化管理水平。一方面应到现场实地查看，严格落实双人现场调查制度。另一方面应深入户内核实，并做好拍照留存工作。应严格核实房屋实际居住情况，取得房屋实际居住人知悉房屋拟作抵押贷款的书面材料，并签字确认，严禁仅凭当事人提供的不动产权证就贸然办理贷款抵押手续，致使未能发现抵押房屋存在权利瑕疵。从司法实践来看，法庭对于债权银行应当知道抵押人对拟抵押房屋无处分权但仍办理抵押登记的，一般情况下认定债权银行存在重大过失，不能善意取得抵押权，对银行已办理登记的抵押权不予法律保护。此外，银行法律从业人员应做好维权工作。对于已经进入诉讼程序的，应积极收集证据材料，并合理应辩。尤其是对于通过善意取得抵押权等情况，应争取法院的理解与支持，防范业务经营风险。 （罗德民）