■叶斌 刘琪

中央金融工作会议提出，“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理”。本文梳理房地产市场现状，分析商业银行房地产业贷款业务困境，对于如何完善商业银行房地产业贷款业务风险管理，提高资产利用水平和效率，促进金融与房地产良性循环，提出有针对性的对策措施与意见建议。

市场现状

市场仍处筑底区间，信心恢复仍需时间。自2023年三季度各地集中出台购房优惠政策以来，部分购房需求加速释放，市场获得边际改善。但随着政策刺激效果减弱及既有需求逐步释放殆尽，市场复苏的持续性显露不足，房地产市场再度降温。从销售情况来看，受房价下跌预期、居民收入增长预期偏弱等因素影响，短期市场修复持续性略显不足。国家统计局发布的数据显示，2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%。其中，住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，比上年下降6.5%。其中，住宅销售额下降6.0%。从库存方面看，国家统计局数据显示，2023年末，商品房待售面积67295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。

房企现金流持续承压，债务风险未充分释放。销售乏力、融资受阻、偿债与运营压力过大等问题导致房企面临流动性危机。从“造血”能力看，购房需求下降制约了房企“造血”能力恢复。国家统计局发布的数据显示，在房地产开发企业到位资金中，超过50%的资金来自房屋销售产生的预收款、个人按揭贷款。在房地产市场销售持续疲软的环境下，房企普遍“造血”能力不足。从“输血”体量看，房地产行业融资困局尚未解决。克而瑞发布的数据显示，2023年，80家典型房企的融资总量为5752.28亿元，同比下降30.38%。尤其对于多数民营房企而言，银行授信和债券增信仍偏向支持财务状况良好的优质国有房企。在行业风险未完全出清、市场信心未完全恢复的背景下，多数民营房企融资难融资贵的问题仍有待解决。从资金流出情况看，工程款等运营成本支付、融资工具付息兑付支出等使房企陷入流动性危机。中指研究院监测数据显示，房地产企业2024年到期债券余额为7873.4亿元。其中，海外债占比为34.0%，信用债占比为66.0%。

业务困境

面临管控风险敞口与维护市场稳定双重压力。在当前背景下，商业银行面临来自压降风险敞口与维护房地产市场稳定的双重压力。中国人民银行发布的数据显示，目前，房地产相关贷款占银行贷款余额的23%，对商业银行资产质量的影响较大。在房企资金紧张的大环境下，部分房企优先保障公开市场债务偿还，要求银行给予贷款展期、借新还旧等政策。但商业银行基于自身风险管控的要求，一般要求企业正常归还贷款。因此，双方存在一定程度的博弈。如何把握好风险管理与维护市场稳定之间的平衡，是当前商业银行房地产业贷款业务发展需要解决的一个重要课题。

监管账户资金挪用问题犹存。在房地产开发企业交付商品房之前，商品住房预售资金应全部直接存入监管账户，由监管机构负责监督。但在实务中，房地产开发企业挪用监管账户资金的现象频现。这主要是由于银行同业竞争及地方政策等原因，房企并未按贷款比例在贷款行开立监管账户，导致贷款行无法对监管账户实施有效监督，无法及时了解企业销售资金回笼与资金支取情况。

抵押物不足值问题日益严峻。房企还款来源不充足时，抵押物是较有力的还款保障。但由于房地产市场持续疲软，抵押物不足值问题愈发凸显。具体体现在：一是商业银行已有抵押物的市场价值降低。由于房地产市场价格的波动，导致地价、商品房单价有所下降，抵押物价值无法足额覆盖贷款余额。二是房地产销售进度与还款不匹配。部分项目未按照销售进度还款，项目已售部分因政策原因办理了解除抵押，但贷款未相应减少，导致剩余货值部分不能覆盖贷款余额。三是企业缺乏优质抵押物。由于房企往往在多家商业银行贷款，一旦贷款出现风险被多家银行追偿，往往缺少价值高、现金流稳定、权利人清晰、贬值风险低的优质资产用于追加抵押物。

对策建议

明确支持重点领域。商业银行应因城施策用好政策工具箱，积极推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，更好地支持刚性、改善性住房需求，助推房地产行业和企业转型发展，助力构建房地产发展新模式。

深化贷前、贷中和贷后管理。一是持续强化贷款担保的要求。商品房开发贷款须办理项目土地使用权及在建工程抵押。二是加强资本金管理。严格核实项目资本金来源，确保其符合内外部相关规定。三是进一步强化资金封闭监管。确保贷款资金专款专用，避免销售回笼资金被挪用。

强化信贷风险管控。当前的房地产市场状况对商业银行的风险防控能力提出了更高要求。商业银行应进一步加强表内外信贷业务的贷后管理工作。通过现场检查与非现场检查相结合的方式，逐项目梳理核实施工进度、销售率、还款率、剩余货值、抵押物等要素，严格落实贷后管理要求。按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，推动房地产企业风险的化解与处置，保持资产质量总体稳定。此外，应紧盯企业舆情风险。通过行内的风险线索提示、行外的网络信息、企业的公开声明等渠道，持续关注房地产企业客户经营运转、财务运作、股权变动、高层管理者任职变化等情况。对可能产生舆情风险、导致股票和债券价格波动、影响企业偿债能力的信息，第一时间核实，及时采取行动，避免造成实质性损失。

提供综合金融服务。在严控风险敞口的前提下，商业银行应注重为房企提供综合金融服务。如针对房企合理的债券融资需求，商业银行的投资银行业务部门和金融市场业务部门可提供债券承销、发行和投资等服务，进一步提高服务质效。

加强内部信息共享。商业银行房地产金融业务涵盖对公信贷、个人信贷、债券投资、债券承销与发行等多个业务类型，涉及信贷业务、公司业务、个人业务、金融市场业务、投资银行业务等多个业务条线。由于各条线的职能不同，关注的风险点与数据获取的范围各异，单一条线难以从全局角度了解房企的实际情况，无法通盘考虑业务的风险点。因此，商业银行的各个业务条线应密切沟通，打破信息与数据之间的壁垒，加强条线间协作，共同推动业务稳健发展。