专家观点
当前位置: 首页 > 专家观点

热题深议
发布时间: 2018-08-28 访问: 字体:

■易宪容

我爱我家的前副总裁胡景晖近期在谈到长租公寓经营模式时指出,“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”。言犹在耳,杭州鼎家网络公司的长租公寓公司8月20日就宣布破产,约有4000户租客受影响,涉及6家网贷平台。这不是国内首家破产的长租公寓公司,也将不是最后一家。长租公寓的“爆仓”之所以如此引人关注,是因为这不仅把“长租公寓+房租分期”商业模式背后的风险暴露无疑,也促使业界对住房租赁市场的这种新经营模式进行反思。

据了解,这种长租公寓的经营模式,是租房中介公司通过抬高租金从房东或业主处租来托管房屋,其租约一般是3-5年的长期租约,适当的装修之后再向外出租。一般以季度或半年向业主支付租金。为解决一些租客“押一付三”传统模式的压力,向租客提供“押一付一”、或“押二付一”服务。在这一过程中,租赁中介公司引入了第三方信贷机构,由信贷机构向租赁中介公司垫付全部房租;租户向公司支付押金,同时在约定租期内,每月向信贷机构还款;其间产生的利息或服务费由租赁中介公司向信贷机构支付。也就是说,这些租赁中介公司与租客签订的可能是一份贷款合同,即公司利用租客的信用,与银行、网贷平台贷款(或称租金贷)签约,把一年的租金一次性预付给长租公寓公司,租客则按月向银行或网贷平台还款。

以鼎家网络公司的长租公寓为例,租客们通过银行卡绑定贷款APP,贷款平台一次性把租金付给了鼎家,然后租客再每月交给贷款APP相应的房租金额。很多租客就是在不知情的情况下,以房租“押一付一”的方式,使用了网络贷款。因此,鼎家破产,租客不仅拿不到先行支付的按金,还依然要每月按时向贷款APP还钱,而业主也未收到鼎家公司应给的之后的房租。

然而,这种模式却受到一些投资公司的青睐。其原因一是投资公司认为这种新型的住房租赁经营模式赢利前景好,二是认为其融资杠杆率高,三是融资获得性高。所以,从去年开始,大量的外部资金开始进入这个市场。今年的1月16日,中国长租公寓领跑者自如就完成了40亿元人民币的A轮融资,估值约200亿元人民币。国内排名Top100的房地产开发商中,已有超过30家涉足长租公寓领域。蜂鸟屋统计数据显示,截至5月31日,分散式品牌公寓TOP10总融资金融约为75.792亿元;而集中式品牌公寓TOP10融资总额约为71.15亿元。

由于有大量的外部资金涌入,进入之后又能够高杠杆地获得信贷资金,这也就掀起了国内不少城市的住房长租公寓公司不计成本“抢房”潮。因为能垄断房源的公司,想要抬高租房价格自然是易如反掌。然而二房东模式的长租公寓公司由于没有资产抵押,融资成本居高不下,经营得好,这些公司可获得丰厚的利润,否则,高融资就成压了垮公司的最后一根稻草。早在今年3月,在上海拥有4000间长租公寓的运营商爱寓就因资金链断裂,身陷租客投诉、房东起诉纠纷。据报道,爱寓目前存在的负债在1.3亿元到1.4亿元人民币,其中欠租客押金1000多万元。

发展长租公寓,有利于规范住宅租赁市场的健康持续发展,对促进人才流动,加速推进人口城市化,拉动经济增长等都具有重要的现实意义。笔者认为应从以下几方面规范其健康发展:

一是应加强长租公寓运作模式监管。由于缺乏政府的金融监管,部分长租公寓从业者就以此规避融资监管进行套利,就如早期的P2P一样。在这种情况下,租房市场不仅会让不同目的的资金流入,使市场鱼龙混杂,也会给市场聚积巨大的金融风险。比如,长租公寓企业既可用租客信贷资金进行相关业务的快速扩张,也可让这些资金挪为他用。如果这些企业扩张过度却经营不善,随时都可能爆发资金链断裂的风险,从而引发金融市场危机。

二是“租金贷”模式需警惕。所谓“租金贷”创新,就如“首付贷”创新一样,既有胁迫租客的性质,也是以欺骗的方式让租客就范,这种产品的利益归金融机构及长租公寓公司,成本与风险却完全由租客和业主承担。这种所谓创新产品制造了严重的不公平,侵害租客和业主的利益,对这类的金融产品应坚决取缔。

三是要明确房屋租赁市场服务对象。这种长租公寓经营模式基本上是以损害业主、租客单边风险承担的模式,一旦爆发危机,最终金融风险将由整个社会来承担。所以,这种经营模式需要全面整顿,让中国住房租赁市场真正回归为中低收入居民服务的轨道上来。

作者系青岛大学经济学院教授



Produced By CMS 网站群内容管理系统 publishdate:2020/01/22 10:32:17